相続事前対策に必要な４分野のトータルコーディネート| Part6

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本シリーズは八部制で、上記の動画は「Part.6」です。

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サブリースは家賃保証ではなく賃貸保証であることに注意

サブリースは一括借上げの家賃保証と言われていますが、家賃保証ではなく賃貸保証です。ここが言葉のあやで、一括借上げサブリースこそが罠なのです。メリットだけが強調されます。

大家にとって空室リスク回避できる、滞納リスクも回避できる。いいことづくしだからいいじゃないかと言う方もいますが、とんでもないです。

 デメリットは、管理会社の権限が強すぎることです。特に注意が必要なのが賃料の決定権です。よく一括借上げ契約書に「賃料はこの金額です」と記載がありますが、小さく特約として「経済的変動があった場合は最終的には管理会社が決める」と書いてあるのです。

【事例⑨】罠5：サブリースの甘い罠

名古屋で沢山アパートがあるのにも関わらず、サブリース契約で周辺にアパートを建ててしまった事例があります。一年もしないうちに周りが敵だらけになり、そのままの賃料では借りる人がおらず、下げて大問題となりました。

敷金、礼金、更新料などは大屋に入りません。全て管理会社に持っていかれます。内装の決定権も管理会社が持っています。

例えば部屋の清掃です。50平米ほどの部屋が通常5万円程でクリーニングできるものを15万円でクリーニングされていたりします。そのぐらいの部屋であれば、30万円程でできる内装も、当初120万で請求書がきていました。

また、特約に「最初の一定期間は家賃収入がなくても管理会社からもらえます」とよく記載されています。これは必要ないのです。

他のひどい例ですと、売却するのに管理会社の同意が必要といったことが書かれています。

サブリースはぼったくりに近い

不動産会社からするとサブリースするのも普通の賃貸管理するのもやることは大して変わらないです。ところが不動産屋にとってどちらが儲かるかと言えば、サブリースなのです。だいたいサブリースは安くて管理費10%高いと20%、一般的な管理はだいたい相場が5%です。これだけ差があります。これは最早ぼったくりです。

さらに一般的にサブリース契約は10年です。一般的に建物の老朽化で空室率が高まるタイミングで切られてしまうので注意が必要です。

管理会社はウェブを活用しているかチェックすること

もう一つ注意してほしいことがあります。賃貸物件・賃貸不動産を借りる側は、どのようなルートで決めているでしょうか。今までは不動産屋に行ってチラシを見て、不動産の物件を決めていました。今は違います。スマホを使います。9割型スマホに載っているのはホームズとスーモです。それらに登録しておけば決まるのです。

ところが不動産会社にとってデメリットがあります。スーモにしてもホームズにしても入会金は高く、一物件載せるのも高いのです。お金が回っている不動産会社や大手でないとなかなか入れないのです。そうすると、載せていないから決まらないのです。

皆さん賃貸管理会社決める際、その会社はちゃんとウェブを使えているかどうかを確認してください。ホームズやスーモを使えているかどうかさえ見ていただければ、サブリースをする必要はないです。

【事例⑨】罠5：サブリースは解約できない？！

これが、最大最悪の罠なのですが、サブリース契約は解約が非常に難しいです。できない場合もあります。

10年前ぐらい目黒にアパート持ってる方から相談を受けました。

アパートを建ててサブリースにしたが、キャッシュフローがまわらないといった内容でした。

やはり管理費15%で、内容がひどいものでしたので、解約することにしました。サブリース契約書には3ヶ月前に書面を持って提示すれば解約できると書いてあるので、書面にして相手に送りました。しかし一向にサブリース会社から連絡はなく、やむなく電話をしました。書類について「届いてるけど、うちは一生解約しないから！」と電話を切られました。

サブリース契約について、一括借上げ会社と借家人は同等の権利があると最高裁の判決が出ています。借地借家法という法律は、戦後、借家人を守るためにできた法律です。大家にとって正当な事由がない場合は同等に戦えないのです。

正当な事由とは、建物が老朽化して危険である、大家が経済的困窮をして自分で使う・経済的困窮してその物件を売る必要があるといったことです。このような事由が無い限り借家人と同等に戦えないのです。借家人と一括借上げ会社が同じだという判例が出てしまったため、解約をすることが大変難しくなりました。先ほどの管理会社はこれをわかっていて逆手に取っているのです。

結局、その建物を建てた某大手の建築会社に乗り込んで、上に訴えかけて伝えたところ、半年かかってなんとか解約することが出来ました。

この辺りのことを知らず、サブリース付きの物件を買ってしまう人がいます。私の知り合いでも、私がサブリースは解約できる可能性が低いので絶対買わないほうがいいと言ったにもかかわらず、「そんなことはない」と買ってしまった方がいますが、今でも解約できていません。

事例のように、建築会社が相談に乗ってくれるケースもありましたし、解約費を沢山取られて解決したというケースもあります。

サブリースは実際に管理してもらう時の費用も沢山かかるし、解約もしづらいということを覚えておいてください。

【事例⑩】罠5：具体的な数字

実際に数字で見てみましょう。

私のクライアントの事例です。浦和のアパートを持っています。

年収は家賃65,000円×12部屋＝936万円。大体更新が3件あるので約39万円の収入があり、合計975万円でした。

普通の管理費（5%）であれば、46万8千円で、差し引き928万2千円です。。

ところがこの方はサブリースをやっていたので20%取られていました。取られた後の賃料748万8千円でした。比べると、年間約180万収しています。この方にはサブリースを絶対解約しましょうという話をしました。

【事例⑪】罠5：市場調査をせず失敗 

中野区の駅徒歩5分の場所の1億8千万円の新築マンション買った方から、私に管理の依頼があった事例です。利回りが6.5%、12戸でした。

市場調査をしたところ、駅から5分のところにワンルームの空室が200戸ありました。今回の物件もワンルームでした。

一方、ファミリータイプは不足していました。もしファミリータイプ建てていたらあっという間に埋まっていたはずです。きちんと市場調査をしておけば需給のミスマッチはおきませんでした。

ハウスメーカーはいかにコストを下げて作るかを重視して建てるところが多いことを知っておいてください。

【事例⑫】罠5：ハウスメーカーに騙される

実はハウスメーカーと税理士、特に農協などがキックバックをもらってるケースが多発しております。

「滋賀県で利回り8%から10%ぐらいで回る新築の相続案件があります。もし乗ってくれる地主がいたら紹介してほしいです。沢山キックバックもらえます！杉浦さんにも渡しますから！」

いう話を税理士の方から受けたことがあります。

今は人口が減少しています。都内駅から10分以内の物件を買わないと今後、利回りが入りません。

周りに沢山アパートがあるのに、農協と某ハウスメーカーに組まれてアパートを建ててしまった方がおり、既に建築してもう15年経っている物件を見に行きました。4棟建てて4億5000万程借金をしたそうですが、中見たところ、半分ぐらいの金額で建てられるような建物でした。恐らく農協もかなりキックバックをもらっています。ハウスメーカーからそのような提案が舞い込んだ場合、今回の話を思い出してほしいです。

今回は、相続事前対策７つの罠の５つ目、 ハウスメーカーに依頼する場合の注意点と事例をご紹介しました。以上です。