相続事前対策に必要な４分野のトータルコーディネート| Part5

---

本シリーズは八部制で、上記の動画は「Part.5」です。

▼ シリーズ動画一覧

はじめに

今回は「相続事前対策をしたい人のための相続対策失敗から背負った３０億円！借金返済復活劇から学んだ！相続事前対策に必要な4分野のトータルコーディネート」のPart5です。
前回、相続事前対策の「7つの罠」１～４について事例を紹介しました。
今回は続きの事例の紹介です。

ハウスメーカーは自分たちの利益優先である

実は今、相続対策について世間一番で力を入れている業界はハウスメーカーです。元社員が書いている曝露本を読んだり昔勤めてたの話を聞いたりするとよくわかりますが、ハウスメーカーは結局のところ、自分たちの利益優先です。

ですので、ハウスメーカーがどんなにに甘いことを言っていてもその裏にあるのはやはり自分たちの利益優先であることを知っておいてください。

ハウスメーカーに依頼すると起こる注意点は４つ

1. 資産価値を激減させてしまう可能性がある。
2. アパート建築とかする場合、借金という高いリスクを背負う。
3. 一括借上げで社会問題化しているサブリースの甘い罠。
4. 市場調査をしないで建築し、失敗してしまう。

まずこの4つを頭に入れておきましょう。

【事例⑦】罠5：資産の価格が激減する

ハウスメーカーは朝8時半ぐらいから、車である地域に行き、営業マンを一斉に下ろして片っ端からインターホンを鳴らすといった営業方法とります。お年寄りだと人が家にあまり来ないため、玄関に上げてしまう人もいるようです。それがこの営業の目的です。仲良くなって、徐々に人情に絆されて行ってしまいます。

その時の営業トークは「おばあちゃん。更地を持っていたらもったいないですよ。固定資産税が6倍もかかっているのを知っていますか？」「アパート建てたら節税効果にもなるし、家賃収入になるから相続対策にもなっていいですよ」です。実際は資産価値を激減させ、高いリスクを背負う可能性があります。

更地が100坪あって、仮に価値が1億円だとします。

営業マンの言った通りに借金1億円をして1億円のアパートを建てることにします。これが非常に危険なのです。

条件として30年ローンの金利3%です。日本に市場では一生のうちに家を買う回数が少ないため、新築を欲しがる傾向にあります。外国と比べて、中古のものを買う文化がないため、資産価値を激減させてしまう可能性があります。

【事例⑧】罠5：高いリスクを背負う 

先ほどの事例はアパートを建てると相続対策になるため、借金をしましょうという営業でしたが、1億円の借金をすることは大きなリスクがあります。

例えば収益還元法で考えると、1億円の30年ローンで借り入れした場合、確かに相続税効果として1500万円の相続税は減らすことができます。ところが、先ほどの条件の通り1億円のアパートを建てると生涯の修繕費が約9000万円かかってしまいます。それから賃料も一定ではありません。だいたい統計30年で年間1%ずつ下がっています。ですので3800万円。それから金利で5200万円。この30年にわたって背負う負担がなんと1億8000万なのです。

皆さんは1500万円の相続税を減らすために1億8000万円のリスクを背負いますか？このカラクリを知らずにアパート建築での相続対策を行うべきではないです。注意してください。

ハウスメーカーの事業計画書に注意！

またハウスメーカーの事業計画は非常にずさんで非常に危険です。

先日アパートを建てて15年経ってしまった人から、どうもお金回りが悪くお金が出ていくばかりであると相談を受けました。当初の事業計画書を見せてもらったところ、30年家賃一定で修繕費は計上されていませんでした。この事業計画書では、10年後キャッシュフローがまわらなくなります。ハウスメーカーの事業計画書あるあるですが、収入から費用を引いた利益といった収支の記載はありますが、キャッシュフローの記載がありません。投資で一番リスクに考える必要があるのは、キャッシュフローです。元金を返した後にキャッシュフローがマイナスになるってケースが多々あります。本人は収支が黒字だからとアパートを買ったものの、気づいたらお金がないということが頻繁に起きています。

ハウスメーカーから提案があった際は、事業計画書をプロに見てもらってください。