相続事前対策に必要な4分野のトータルコーディネート| Part5

【執筆者】
相続事前対策コンサルタント 杉浦 浩一

相続対策失敗から背負った借金30億円を完済した相続事前対策コンサルタント。
自身で銀行交渉やCFPを取得し、節税、キャッシュフローの改善、不動産活用を実施し、完済にこぎつけることができた。

・資格
宅地建物取引主任者、CFP、1級ファイナンシャルプランナー技能士、TOEIC815点(英語での不動産取引・契約ができます!)品質管理主任者、スノーボードB級インストラクター(JSBA)

・学歴
早稲田実業野球部出身。副主将。あと一回勝てば甲子園というところで、國學院久我山に敗退。荒木大輔さんと入れ違いで入学。早稲田大学教育学部地理歴史専修 卒論「武士道」

・趣味
ゆる体操、将棋初段(自称)、ゴルフ、サッカー日本代表観戦 、ゆる体操

・講演・セミナー実績
 - 「借金返済は頑張りすぎてはいけない!相続対策 間違えるとこうなる! 借金30億円を完済した不動産活用術!」
 - 相続対策セミナー(住友不動産)
 - ライフプランセミナー(大和ハウス)
その他多数


本シリーズは八部制で、上記の動画は「Part.5」です。

▼ シリーズ動画一覧


はじめに

今回は「相続事前対策をしたい人のための相続対策失敗から背負った30億円!借金返済復活劇から学んだ!相続事前対策に必要な4分野のトータルコーディネート」のPart3です。
前回、相続事前対策の「7つの罠」1~4について事例を紹介しました。。
今回は続きの事例の紹介です。

ハウスメーカーは自分たちの利益優先である

実は今、相続対策について世間一番で力を入れている業界はハウスメーカーです。ハウスメーカーは元社員が書いている曝露本が出ていたり、昔勤めてた方とかの話を聞くと結構面白い話が聞けたりします。そういったものを見るとよくわかりますが、ハウスメーカーは結局のところ自分たちの利益優先です。
ですので、ハウスメーカーがいかに甘いことを言っていてもその裏にあるのはやはり自分たちの利益優先であることを知っておいてください。
 
ハウスメーカーに依頼すると起こる注意点は4つ
①    資産価値を激減させてしまう可能性がある。
②    アパート建築とかする場合、借金という高いリスクを背負う。
③    一括借上げで社会問題化しているサブリースの甘い罠。
④    市場調査をしないで建築し、失敗してしまう。
まずこの4つを頭に入れておきましょう。

罠5:資産の価格が激減する

ハウスメーカーが朝8時半ぐらいから、車である地域に行き、営業マンを一斉に下ろして片っ端からインターホンを鳴らすことをしています。お年寄りだと人が家にあまり来ないため、玄関に上げてしまう人もいるようです。それが目的です。仲良くなって、徐々に人情に絆されて行ってしまいます。
その時の営業トークは「おばあちゃん。更地を持っていたらもったいないよ。固定資産税が6倍もかかっているのを知っていますか?」「アパート建てたら節税効果にもなるし、家賃収入になるから相続対策にもなっていいですよ」などと言うのです。
ところが実は資産価値を激減させ、高いリスクを背負う可能性があります。
 
更地が100坪あって、仮に価値が1億円だとします。
営業マンの言った通りに借金1億円をして1億円のアパートを建てることにします。これが非常に危険なのです。
条件として30年ローンの金利3%です。
日本に市場では一生のうちに家を買う回数が少ないため、新築を欲しがる傾向にあります。外国と比べて、中古のものを買う文化がないため、資産価値を激減させてしまう可能性があります。

罠5:高いリスクを背負う

先ほどの事例はアパートを建てると相続対策になるため、借金しましょうという内容でしたが、1億円の借金をすることは大きなリスクがあります。
例えば収益還元法で考えると、1億円の30年ローンで借り入れした場合、確かに相続税効果として1500万円の相続税は減らすことができます。ところが、先ほどの条件の通り1億円のアパートを建てると生涯の修繕費が約9000万円かかってしまいます。それから賃料も一定ではありません。だいたい統計30年で年間1%ずつ下がっています。ですので3800万円。それから金利で5200万円。この30年にわたって背負う負担がなんと1億8000万なのです。
皆さんは1500万円の相続税を減らすために1億8000万円のリスクを背負いますか?このカラクリを知らずにアパート建築での相続対策を行うべきではないです。注意してください。
 
ハウスメーカーの事業計画書に注意!
またハウスメーカーの事業計画は非常にずさんで非常に危険です。
先日アパートを建てて15年経ってしまった人から、どうもお金回りが悪くお金が出ていくばかりであると相談を受けました。当初の事業計画書を見せてもらったところ、30年家賃一定で修繕費は計上されていませんでした。この事業計画書では、10年後キャッシュフローがまわらなくなります。ハウスメーカーの事業計画書あるあるですが、収入から費用を引いた利益といった収支の記載はありますが、キャッシュフローの記載がありません。投資で一番リスクに考える必要があるのは、キャッシュフローです。元金を返した後にキャッシュフローがマイナスになるってケースが多々あります。本人は収支が黒字だからとアパートを買ったものの、気づいたらお金がないということが頻繁に起きています。
ハウスメーカーから提案があった際は、事業計画書をプロに見てもらってください。
 
サブリースは家賃保証ではなく賃貸保証であることに注意
サブリースは一括借上げの家賃保証と言われていますが、家賃保証ではなく賃貸保証です。ここが言葉のあやで、皆さん一括借上げサブリースをしてしまうけれどこれが罠なのです。メリットだけが強調されます。
大家にとって空室リスク回避できる、滞納リスクも回避できる。いいことづくしだからいいじゃないかと言う方もいますが、とんでもないです。
 デメリットは、管理会社の権限が強すぎることです。特に注意が必要なのが賃料の決定権です。よく一括借上げ契約書に「賃料はこの金額です」と書いありますが、小さく特約として「経済的変動があった場合は最終的には管理会社が決める」と書いてあるのです。

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この記事を書いた人

【執筆者】
相続事前対策コンサルタント 杉浦 浩一

相続対策失敗から背負った借金30億円を完済した相続事前対策コンサルタント。
自身で銀行交渉やCFPを取得し、節税、キャッシュフローの改善、不動産活用を実施し、完済にこぎつけることができた。

・資格
宅地建物取引主任者、CFP、1級ファイナンシャルプランナー技能士、TOEIC815点(英語での不動産取引・契約ができます!)品質管理主任者、スノーボードB級インストラクター(JSBA)

・学歴
早稲田実業野球部出身。副主将。あと一回勝てば甲子園というところで、國學院久我山に敗退。荒木大輔さんと入れ違いで入学。早稲田大学教育学部地理歴史専修 卒論「武士道」

・趣味
ゆる体操、将棋初段(自称)、ゴルフ、サッカー日本代表観戦 、ゆる体操

・講演・セミナー実績
 - 「借金返済は頑張りすぎてはいけない!相続対策 間違えるとこうなる! 借金30億円を完済した不動産活用術!」
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